Des dizaines de milliers de ménages ont eu des taux d’intérêt de pénalité trop élevés. Si vous avez récemment opté pour un refinancement hypothécaire ou une médiation des intérêts, vous pouvez obtenir un remboursement.
Pénalités et intérêts réglementés
La pénalité que les banques facturent en cas de remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire a été réglementée depuis le 14 juillet 2016 par la disposition suivante : « La pénalité pour remboursement anticipé ne peut excéder la perte financière réelle subie par la banque.’
Calcul excessif des intérêts de pénalité
Les recherches de la FSMA ont montré qu’après l’entrée en vigueur des nouvelles règles, les banques ont calculé les intérêts de pénalité au détriment du client. C’est la raison pour laquelle l’autorité de surveillance a fixé le calcul des intérêts de la pénalité dans une ligne directrice. Souvent, les banques ne respectent pas cette directive :
- Si la période d’intérêt fixe pour le taux d’intérêt de comparaison n’est pas offerte, les banques choisissent souvent un taux d’intérêt adjacent plus bas. Ceci est au détriment du client.
La FSMA prescrit que le taux d’intérêt adjacent le plus élevé doit être choisi.
- Si le montant du prêt hypothécaire a diminué par rapport à la valeur du logement, les banques choisissent souvent le taux d’intérêt le plus bas comme taux de comparaison. Cela se fait au détriment du client.
La FSMA prescrit que le taux d’intérêt contractuel et le taux d’intérêt de comparaison doivent être choisis au même valeur du logement.
- Les prêts hypothécaires linéaires, à annuités ou d’épargne (bancaire) ne tiennent pas compte des remboursements ou de l’accumulation du capital. Cela se fait au détriment du client.
La FSMA prescrit que les remboursements ou les plus-values convenus contractuellement peuvent être ajoutés au montant qui peut être racheté sans pénalité.
Est-ce que je paie une pénalité trop élevée ?
Les banques ont indiqué qu’elles suivront les directives de la FSMA pour le calcul des pénalités futures en cas de remboursement anticipé. L’autorité de contrôle exige également que les banques soient transparentes quant à la méthode de calcul. Vous pouvez donc toujours demander le calcul de votre pénalité.
La formule de calcul des intérêts de pénalité est désormais corrigée. Cela signifie également que si vous avez déjà fait calculer les intérêts de pénalité pour le refinancement et la médiation des intérêts, ils peuvent maintenant être inférieurs.
Remboursement d’une pénalité d’intérêt trop élevée
Le régulateur demande aux banques de refaire tous les calculs d’intérêts de pénalité à partir du 14 juillet 2016, conformément à la directive. Si les intérêts de pénalité sont trop élevés, le client doit être indemnisé pour cela. La banque elle-même contactera les clients concernés à ce sujet.
Il s’agit, bien sûr, d’une sacrée opération. En raison de la faiblesse des taux d’intérêt hypothécaires, un nombre record de propriétaires ont opté pour le refinancement ou la médiation des intérêts l’année dernière. Entre-temps, tous les clients ont été dédommagés.
Désormais, les banques ont indiqué qu’elles allaient également indemniser les clients qui ont payé trop d’intérêts de pénalité depuis 2011. Elle concerne quelque 30 000 clients.
Attention : les intérêts de pénalité ne sont déductibles qu’une seule fois, l’année du refinancement de l’hypothèque. Si vous ne recevez les intérêts de pénalité excédentaires qu’après le 1er mai, il sera trop tard pour votre déclaration d’impôt de l’année au cours de laquelle vous avez changé de prêt hypothécaire. Les autorités fiscales ont indiqué que vous pouvez corriger ce montant dans la déclaration d’impôt de l’année suivante.
